Assemblea condominiale invalida: ecco come funziona e cosa si rischia | Basta poco per invalidarla

Invalidare un’assemblea condominiale è più semplice di quanto si possa credere: scopriamo quali sono i casi e come si fa.

Per ottenere l’annullamento delle decisioni che sono state assunti durante la riunione di condominio è possibile impugnare il verbale e agire contro le delibere viziate.

In merito a queste opportunità la legge è piuttosto chiara, dando la possibilità a tutti i condomini di invalidare l’assemblea condominiale e, di conseguenza, la decisione assunta.

Tuttavia, è importante distinguere tra la possibilità di invalidare l’intera assemblea condominiale, in presenza di vizi legati alla sua irregolare costituzione, e la possibilità di impugnare la singola delibera, ovvero la decisione adottata dall’assemblea.

In entrambi i casi è necessario procedere per vie legali, portando i condomini davanti ad un giudice.

Assemblea condominiale invalida: quali sono i casi previsti dalla legge

Affinché un’assemblea condominiale possa essere definita validamente costituita è necessario che sia rispettato il quorum. Ciò vuol dire che devono partecipare all’assemblea la maggioranza calcolata sia per numero di partecipanti che per quote, ovvero in base ai millesimi.

Entrambe le soglie devono essere rispettate per poter arrivare al quorum costitutivo al quale poi bisogna aggiungere anche il quorum deliberativo, ovvero la maggioranza che permette di approvare una decisione adottata dall’assemblea condominiale.

In prima convocazione l’assemblea può dirsi validamente costituita se partecipano almeno due terzi dei condomini del quorum costitutivo. Le decisioni possono essere prese con un numero di voti favorevoli pari ad almeno la metà degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, ovvero 500 millesimi.

In seconda convocazione le soglie deliberative diminuiscono. In tal caso, la convocazione può essere considerata valida se partecipano all’assemblea un terzo dei condomini.

Per assumere una decisione è necessario che ci sia il consenso della metà degli intervenuti all’assemblea che, in seconda convocazione, devono essere pari ad almeno un terzo dei millesimi totali. Tuttavia, è opportuno precisare che per alcune decisioni è necessaria una maggioranza più robusta, definita maggioranza qualificata.  

E questo è il caso di decisioni che riguardano la nomina o la revoca dell’amministratore, le liti condominiali, l’approvazione delle innovazioni, l’installazione di nuovi impianti, la ricostruzione o la riparazione dell’edificio, etc.

Per impugnare delle libere assembleari è necessario presentare ricorso entro 30 giorni dalla data della riunione. Quest’opportunità è riconosciuta a coloro che non hanno potuto partecipare all’assemblea o avevano votato contrario. Non è possibile impugnare la delibera se si aveva votato a favore della decisione.

Alcune delibere possono essere impugnate anche oltre ai 30 giorni (es. mancanza degli elementi essenziali, illeceità, etc.).